近日，号称“宇宙第一房企”的碧桂园，公布了2017年财报，业绩非常靓丽。

2017年度，碧桂园实现合同销售约人民币5508.0亿元，共经营1468个项目，覆盖中国大陆30个省、220个市、768个县╱镇区，成为全球最大的住宅开发商，领跑行业。

对于绝大多数人来说，可能对千亿这个级别的数字没直观感觉，因为我们经常用不到这么大量级的数字。

举个例子，拿我们日常喝到的酸奶来说，2017年中国的市场规模大概1200亿，碧桂园一家的销售额可以顶得上四个半酸奶行业。

十年前，碧桂园收入只有157亿，短短十年之内翻了35倍，跻身中国，乃至世界顶级房地产公司。

可以说，碧桂园这家公司，在中国房地产行业中，最值得研究的一家公司，只有研究碧桂园，你才能搞懂中国房地产行业，读懂这门生意背后的密码。

充满传奇 多次第一

碧桂园成立于1992年，总部位于广东佛山顺德，是中国最大的城镇化住宅开发商，位列福布斯全球上市公司500强。

目前公司业务包括物业开发、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。

碧桂园的发展历史充满传奇的色彩，开创了许多中国地产的“第一次”：

-1999年，广州碧桂园在春节期间开盘，打破了“春节不开盘”的先例，也掀开了中国“假日地产营销”序幕；并在国内首创全装修卖房、看楼巴士、摇珠拿筹等形式。

-2002年，碧桂园凤凰城（广州） 开盘，凭借“白领也可以住别墅”这一营销理念，掀起了别墅抢购的风潮，当天热销7.5亿元，创造当时中国房地产界销售神话。

-2013年，碧桂园销售额跃至1060亿元，这个2012年销售额才完成476亿元的房企，成为房企“千亿俱乐部”的大黑马。

 

2017年总收入达2269亿，同比增长约 48%；毛利率为25.9%，同比上升4.8个百分比。

2017年度，交付物业所确认收入的平均销售价格约每平方米7863元，对比2016年度的约每平方米6191元，提高27%。

受益于三四线城市过去一年的火热行情，公司销售整体去化率高达81.5%。截至2017年底，公司已摘牌和已签约的土地储备约2.8亿方，土储充裕。

周期行业 预判周期

 

首先，来看看最近8年中国百城价格走势，可以看出楼市价格呈现出周期性波动的特点。

对于地产项目来说，一般整个项目周期长达2-3年，需要经历以下四步：

1、竞标获取土地，获得施工许可证等；

2、开始施工，施工投入；

3、申请预售证，开始预售；

4、完工交付。

因此，房地产企业来说，需要提前拿地、盖楼，企业的管理层需要对楼市的周期进行提前预判。

一般情况下，在宏观经济周期的上升阶段，房地产行业投资规模、市场需求和供给都会相应增加，反之，则会出现房地产市场需求萎缩，经营风险增大，投资规模下降的情况。

作为普通投资人，既没有宏观研究的视角，又非房地产业内人士，究竟该如何快速预判房价涨跌周期？

上市房地产企业的财报里其实藏着各个房地产业内人士对未来的判断，这也有助于我们拨开楼市错综的迷雾。

精准判断 飞速发展

如果你想从房地产企业里看出管理层对未来走势判断，小尼得先带你理解两个资产负债表中的科目：土地使用权和在建物业，通俗来讲就是拿地和盖房。

土地使用权，就是我们通常所提到的土地，对于碧桂园来说，已经占到盖房成本中的一半以上，这是房地产企业最重要的原料。（关于成本分析明天会详细讲解）

由于相关法律约束，房地产公司并不能长期囤地待涨，根据中华人民共和国土地管理法第三十七条：

禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；

连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

因此，房地产企业对周期判断必须更为精准，一旦拿了过多的土地却没有足够现金来开发，将会资金链断裂。

在建物业，就是正在盖的房子，包括建安成本（就是建造房子所需要的开支）、土地使用权和借款成本。

当房子开始建造时候，土地使用权就会转入到在建物业这个科目里。

如果企业在房价底部，预计未来房价增速会加快时，一定会抢先盖房，确保高价时可以出货；如果预计未来房价增速会放缓，则会选择将现有现金优先拿地，不着急盖房。

 

 

一图胜千言！

作为房地产企业的销售之王，近八年来其对房地产周期的预判水平如何，看完这个图，相信你心里也就有数了。

神准！

总体来看，土地与在建物业的比例和房价是反向相关的。

当房价加速上涨时候，碧桂园会加速把手中的土地建成房子。

正是碧桂园近些年都能踩对，从而，直接让它成为今天国内最大的房地产企业之一。

来源：企业公告

如果你感兴趣，可以把上述指标和股价、业绩叠加起来一起分析，也许你会有更有趣的发现。

 

在一个特定时间段，一家房地产公司是倾向拿地，还是盖房，就是研究房价的密码。

对于碧桂园而言，中国城镇化进程远未结束，将会继续聚焦城镇化带来的住宅及相关需求，打造覆盖客户全生命周期的资源整合平台。

当然，土地和在建物业只是碧桂园财报里的冰山一角。

你还想知道你买的房子里成本有哪些，碧桂园是如何一步一步做到销售之王的，欢迎锁定明天的早楼市，为您进一步解密世界楼市销售冠军碧桂园。

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